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Mercredi 7 Décembre 2005 - 09:48

Marrakech : achetez et rentabilisez votre riad !

astuces pour acheter et rentabiliser son riad personnel


Après la seconde résidence en Normandie, le pavillon de chasse dans les Cévennes, le chalet à Verbier, la résidence à Saint-Trop, le must du moment est sans conteste avoir son riad à Marrakech.



Marrakech : achetez et rentabilisez votre riad !
Rarement une destination touristique a réussi à attirer simultanément routards, groupes touristiques et membres de la jet set internationale. Si les routards logent dans de petits hôtels de la médina et les groupes occupent les immenses hôtels, plus ou moins luxueux, des quartiers périphériques, les élites, elles, optent pour les résidences privées : riads au centre de la médina, villas dans la palmeraie.
Mais posséder son propre riad est-ce un luxe que seuls les plus fortunés peuvent se permettre ?

Mais qu’est-ce exactement qu'un riad ?

Selon le guide Hachette « A Marrakech et dans le sud marocain » : « Jardin andalou à l’intérieur d’une maison ou d’un palais. Par extension, le palais lui-même ». De fait, ce que l’on appelle aujourd’hui un riad est une maison située dans le centre des villes.

Habitation qui a la caractéristique d’avoir en son centre un patio sur lequel donnent toutes les pièces. Ce qui signifie que lorsqu’on se promène dans les médinas marocaines, on ignore souvent que derrière les hauts murs sans fenêtres qui bordent les ruelles se trouvent des résidences hébergeant une ou plusieurs familles.

Quant à dire, comme on le fait trop souvent, que tous les riads sont des palais, il faut relativiser : il peut s’agir aussi bien de véritables petits bijoux traditionnels que de maisons bourgeoises.

Enfin, comme on assiste depuis plusieurs années à un exode des familles marocaines vers un habitat plus moderne, européanisé diront certains, de nombreux riads sont soit loués à plusieurs familles moins argentées, soit abandonnés purement et simplement ou enfin revendus à des étrangers.

Le riad type

Lorsqu’on entre dans un riad, la première pièce que l’on voit est généralement un couloir sombre menant vers le centre même de l’édifice. Un centre qui n’est en fait qu’une cour à ciel ouvert. Autour de ce patio carré, les différentes pièces, salons, cuisines et chambres à coucher se répartissent sur un, deux, voire trois étages.

Quant au toit plat qui couvre l’ensemble, il sert de terrasse. Comme ces habitations sont toutes situées dans des villes ceinturées de rempart, il va de soi que la surface au sol est dans la plupart des cas assez restreinte. Ce qui fait que les patios se limitent à une surface de l’ordre de vingt-cinq à trente mètres carrés.

Quant aux pièces qui les bordent, elles sont quasi toujours de forme rectangulaires, assez étroites par rapport aux normes européennes et ne disposent de fenêtres que vers l’espace intérieur.

Pour ce qui est du jardin, il ne s’agit généralement que d’une cour carrelée dans laquelle les plantations sont placées dans des espaces aménagés dans le carrelage même ou dans des jardinières. Dans certains cas, une fontaine agrémente soit le centre de la cour, soit l’un des murs.

Acheter un riad

Vous avez craqué pour Marrakech, trouvé que la ville est si belle, que vous avez décidé d’acquérir l’un de ces habitats traditionnels ? Comme tous les touristes qui se rendent dans une station balnéaire ou de montagne, votre première réaction est d’aller voir les petites annonces des agences immobilières locales.

Vous y découvrirez les traditionnels messages : « Riad en parfait état à aménager. Nombreuses pièces habitables. Terrasse avec vue imprenable sur la Koutoubia. Situation proche de la place Jemâa el-Fna », puis un prix qui peut sembler dérisoire pour certains.

Décodons dans un premier temps cette annonce.
« En parfait état à aménager » : Cela veut dire que si le gros œuvre est sain, certains travaux de restauration ou d’embellissement sont à prévoir. Travaux qui peuvent être très lourds techniquement et financièrement.

« Nombreuses pièces » : cela ne signifie nullement que tout le confort moderne soit au rendez-vous. La cuisine peut être rudimentaire, la salle de bain qu’un simple robinet au rez-de-chaussée, et les commodités se limiter à une toilette pour tout l’immeuble.

« Vue imprenable sur la Koutoubia » : Ce n’est qu’un argument purement commercial. En effet, la Koutoubia est visible de toutes les terrasses de la médina et ce n’est donc pas une quelconque exclusivité.
« Situation proche de la place Jemâa el-Fna » : Il s’agit d’un élément important, nous le verrons plus loin, quant à la valeur du bien.

Marrakech : achetez et rentabilisez votre riad !
Mais comment fixer la valeur exacte ?

Mustapha Benhouman, économiste de construction, l’équivalent marocain d’un expert immobilier: « La valeur d’un riad varie selon sa surface et l’état de base de la construction. Je dirais plutôt qu’il faut surtout tenir compte du nombre de mètres carrés habitable.

Quant à sa situation, s’il est exact qu’un riad situé à proximité de la place Jemâa el-Fna vaut plus cher, il vaut mieux tenir compte de son accessibilité. L’emplacement idéal est d’être à un maximum d’une centaine de mètres d’un parking. »

Quant au prix: « Il est de plus en plus difficile de faire de bonnes affaires. Le marché est saturé et la demande est très forte ». Information confirmée par Bernard Ghesquière, architecte d’origine belge: « Ces dernières années, les prix ont littéralement explosés. Trouver un riad à moins de 4.000 dirham (euros 400) le mètre carré est quasi impossible. Il est indispensable avant d’acheter de consulter un expert pour la valeur réelle du bien et l’un de mes confrères pour l’estimation des travaux à réaliser. »

Mustapha Benhouman de donner un exemple concret : « Si toutes les conditions sont remplies, les prix se situeront entre 8.000 dirhams (euros 800) et 12.000 dirhams (euros 1.200) le mètre carré. Je connais, par exemple, un riad de 250 m² à vendre. Situé dans un quartier périphérique avec un gros œuvre en bon état, il comporte en plus du patio central, un second sur le toit d’une annexe, et de grandes terrasses couvrant l’ensemble. Riad électrifié et avec l’eau courante, il est demandé 2,6 millions dirham (euros 260.000).

A ce montant, il faudra rajouter entre 4.500 dirhams (euros 450) et 6.000 dirhams (600 euros) le mètre carré pour les restaurations. Montant qui va varier en fonction du luxe que l’on veut donner à l’ensemble..»

Rentabiliser son riad

Tout comme il est possible de louer son appartement à Deauville ou son mas en Provence, il est possible de louer tout ou partie de son pied à terre marachi. Soit, c’est le propriétaire lui-même qui se charge de cette location, soit il va confier cette gestion à des tiers.

Louer soi-même son riad est sans aucun doute la solution la moins intéressante. En effet, comme les riads se composent de 5 à 10 chambres, il faut donc gérer ces locations comme de véritables petits hôtels. Ce qui implique une délégation à du personnel local.

Il nous a été expliqué à plusieurs reprises qu’un riad peut générer 5 emplois (un gestionnaire, une cuisinière, deux à trois femmes de chambre et un homme à tout faire –chauffeur). Quant à passer par une agence, l’excellent guide « Voyager pratique – Maroc » des éditions Michelin donne trois adresses d’agences de locations de Riad dans la médina : Marrakech rias, Marrakech-médina et Riads au Maroc.

Mais attention, comme toutes les agences immobilières de villégiature, celles-ci peuvent en plus de rechercher les clients, s’occuper de la gestion globale du bien. Quand aux loyers, les propriétaires ont le choix, soit garder les sommes récoltées sur place pour la couverture des frais locaux et pour leurs propres vacances à Marrakech, soit rapatrier cet argent.

Les TO, solution alternative

Mais il existe une autre formule qui permet de passer par des intermédiaires belges ou français, les tour-opérateurs. En Belgique, par exemple, Mediterra ou AB Tours proposent dans leurs brochures plusieurs riads situés à Marrakech.

Philippe de Halloy, vice président Mediterra : « Nous pensons que la découverte de la cité impériale peut se faire de différentes manières. Mais loger dans un riad ou dans une maison d’hôte dans la palmeraie apporte un vrai plus Encore faut-il sélectionner les meilleures possibilités. Celles qui. conviennent le mieux aux désidératas en terme de confort des belges. C’est pourquoi nous avons repris prioritairement des riads appartenant et ayant été transformées par des belges ou des français »

L’avantage de passer par ceux-ci se situe à plusieurs niveaux : le premier, c’est que l’accueil, l’entretien du gite et la gestion du personnel local sont surveillé en permanence. Deuxièmement, les clients sont accueillis et encadrés par les équipes de ces opérateurs. Ce qui facilite grandement les choses pour l’accessibilité au site et le transport des bagages des touristes.

Troisièmement, en passant par une structure belge ou française, il y a beaucoup plus de chance que les clients soient eux-mêmes de la même nationalité.

Enfin, il faut également noter que les contrats d’intermédiation se font en droit belge ou français et non marocain. Donnée précieuse en cas de litige.

Marrakech : achetez et rentabilisez votre riad !
8 conseils majeurs pour acheter un Riad

1) Il n’y a pas qu’à Marrakech que des riads sont à vendre. On en trouve dans toutes les médinas marocaine : Fès, Tanger, Essaouira, Tétouan, etc… Mais il va de soi que si l’on vise la location de son bien, mieux vaut acheter dans une ville qui dispose d’un potentiel touristique réel. C’est-à-dire des cités qui sont déjà proposées par les voyagistes. Tenir compte également des liaisons aériennes entre la Belgique ou la France et la ville en question.

2) Choisir un riad situé à proximité d’un parking ou de l’une des entrées de la médina. Cela évitera des transports longs et fastidieux des bagages dans les ruelles.

3) Vérifier ou faire contrôler par un expert indépendant ou un architecte la structure et le gros œuvre original du bâtiment. Objectif : ne pas avoir de trop grosses surprises désagréables lors des transformations et restaurations.

4) Toujours faire établir un devis avant d’effectuer les travaux et le faire contrôler par un expert ou un architecte local.

5) Toujours se rappeler qu’un agent immobilier a pour mission de vendre les biens qui lui sont confiés. Comme en Belgique ou en France, un agent peut présenter un immeuble délabré en expliquant que « Quelques petites transformations sont à opérer » et minimiser le coût de celles-ci.

6) Généralement les équipements sanitaires (eau, toilettes, …) et électricité peuvent être limités dans les anciens riads. Il peut arriver qu’il n’y ait qu’un seul point d’eau pour tout le bâtiment De même, il faut savoir que l’électricité est toujours à refaire pour respecter les normes européennes en matière de sécurité.

7) Si vous envisagez la location de tout ou partie de votre riad, visitez ceux qui sont déjà mis en location pour voir le type de transformation nécessaires. Dans un premier temps, regardez dans les brochures des tour-opérateurs proposant des riads en location. Mieux : consultez ceux-ci, ils vous expliqueront ce que les touristes attendent à trouver comme confort et décoration.

8) Pour les corps de métier, toujours prendre conseil auprès de personnes ayant déjà transformé un riad. Faire contrôler l’avancement et la qualité travaux par un expert ou un architecte indépendant.

5 conseils majeurs pour rentabiliser son riad

1) Louer des chambres ou le riad en entier ne permet que rarement d'en tirer de vrais bénéfices. En fait, l’objectif est de payer l’entretien du bâtiment et vos propres séjours sur place.

2) Ne pas oublier que si votre riad se transforme en un petit hôtel de 5 à 10 chambres, il faut du personnel pour le gérer et accueillir vos hôtes. Ce qui pèsera sur le prix de la chambre.

3) Bien qu’il soit possible de louer sa propriété marocaine par des petites annonces dans les journaux européens, il est préférable de passer par un agent immobilier local ou un tour opérateur. L’avantage d’un tour opérateur c’est que les contrats dépendront du droit français et que les payements des loyers pourront se faire directement sur votre compte.

4) En passant par un voyagiste, vous serez plus certain du maintien de la qualité de l’entretien du bâtiment. Le tour-opérateur ayant lui-même un intérêt direct à la conformité aux normes occidentales de ce qu’il va proposer dans ses brochures. D’autant plus que certains peuvent même s’occuper de la gestion du riad-hôtel grâce aux contacts dont ils disposent sur place.

5) Bachir Abou El Khelf, est CEO d’AB tours TO belge spécialiste du Maroc. En plus de ses autres catalogues, il publie une brochure uniquement consacrée aux riads marocains. Pour lui, « Il faut agir en temps que bon père de famille dans la gestion du bien et surtout de la relation et des services qui sont proposés aux hôtes»

Vendredi 27 Janvier 2006 - 11:53
Michel Ghesquière


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